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,不想打没有准备的仗。

    就算是有背景的房开大企,在这年头,银行管控那么严,想无抵押贷款几亿元,估计行不通。

    再加上运营经验和投资风险因素,商健决定总地价较低的大楼盘,稳一些。

    知道未来房价趋势,但并不代表操作楼盘一定就能赚钱。

    第三个因素,就是资金流动周期。

    这个过程流动的越快,企业现金的使用效率越高,运营效率也越高。

    如果这个过程非常缓慢,则占用的资金越多,资金的使用效率就慢。

    简单地说明,两个楼盘,同样是成本十亿元的土地,售出价是二十亿元,利润是五亿元。

    从买地到卖出收回钱的周期,一个楼盘是六个月,另外一个楼盘是一年。

    毫无疑问,前者效率更快。

    哪怕不考虑利息、时间风险问题,钱赚的是一样。

    但一年时间,后者只能赚五亿元,前者可不上可以赚十亿。

    为啥?

    半年利润5亿,加上原本钱10亿元,就可以操纵15亿元的土地,赚的可以就是7.5亿元,一年就是12.5亿元。

    当然,这只是简单的算术题目,实际要考虑的因素非常复杂。

    但无不说明,资金周转效率的重要性。

    说到这点,还跟城市的政策有关。

    开发商什么时候可以取得商品房预售许可证,是由开发商项目所在地的地方政府规定的,每个地方或区域的标准都是不一样的,买地之后,具体是在四证都齐全的情况下,有的地方只要桩基工程完成后出正负0就可以申请了,有的地方则要多层封顶,高层到楼高的1/3以上才行。

    还有就是期房买卖是国家允许的,因为房地产开发周期性长,资金密集度高,所以国家特许期房作为一种特殊的商品,允许买卖。

    粤省商品房预售管理条例,在2012年时,还是按照粤省1998年10月1日起施行的管理条例,第二章第六条就明确了预售证的条件之一:三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程;四层以上的商品房项目,有地下室工程的,已完成基础和首层结构工程,无地下室工程的,已完成基础和四层结构工程。

    虽然不是打地桩就可以预售,但也很宽松了,可比封顶才能预售好多了。

    这条比较宽松的政策,沿用了十几年。

    接下来的14年、16年、19年,有修订,但申请预售的条件还是一样,只是逐渐对部分预售资金监管,严格了一些。

    总的来说,商健选择粤城增城区作为房开公司的第一个楼盘开发城市,是非常合理的,也符合集团目前的情况。

    但如果有钱,他可以先在深市砸钱买地。

    越早买,成本越低。

    等开发第一个楼盘成熟了,就直接进入深市。

    前世,他想在粤城偏远的楼盘买一套小户型都难。

    如今,自己造楼盘。

    老子就是卖楼盘的,还能缺房子?

    想到这,公司的事也梳理通了。

    等他睁开眼睛时,看到旁边的小姑娘盯着他看,也许是戴墨镜的原因,竟然没有发现他已经睁开眼,一直盯着看了十秒、二十秒、三十秒。

    什么情况?

    商健有些懵了。

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